A compra de apartamento na planta sempre foi vista como uma boa opção para aqueles que têm interesse na aquisição de um imóvel e podem aguardar para receber as chaves.
As vantagens são diversas, começando pela maior flexibilidade de pagamento. Mas, em conjunto com o pacote de benefícios, sempre surgem algumas nebulosidades.
É importante ter em mente que a compra de um apartamento na planta tem, de certo modo, alguns riscos e incertezas, especialmente pelo longo prazo, que começa na assinatura do compromisso de venda e compra e se estende até a data prevista para finalização das obras. Muitas vezes, esse processo pode levar de dois a três anos, período em que a economia do país pode mudar substancialmente, afetando a saúde financeira do incorporador e o resultado final do empreendimento.
Este é apenas um dos detalhes para o qual o consumidor deve ficar atento. Além disso, é fundamental observar outras situações que podem ocorrer entre a compra e o recebimento do imóvel e que podem acarretar prejuízos ou dissabores.
Via de regra são dois os problemas mais comuns enfrentados pelos consumidores: atraso na entrega das chaves e qualidade inferior à contratada, o que, por vezes, leva a relação com o incorporador ou construtora ao Poder Judiciário, com discussões longas e custosas.
O compromisso firmado entre incorporador e consumidor, na grande maioria das vezes, configura-se como contrato de adesão com cláusulas penais pesadas para os casos de inadimplência do comprador, porém sem nenhuma previsão de penalidade para a incorporadora e/ou construtora.
É fato que ao consumidor lesado é assegurado o direito de indenização por danos materiais (e morais, se o caso), desde que devidamente comprovado os danos e sua extensão (valor). Para tanto é necessário ter provas documentais.
Todavia, nem todo dano material é plenamente mensurável e totalmente comprovado. Assim, a saída encontrada por alguns juristas foi buscar em juízo a condenação do incorporador ao pagamento da multa contratualmente prevista para os casos de não pagamento do preço do imóvel.
Entretanto, a tese não teve ampla aceitação pelo Poder Judiciário e encontrávamos decisões tanto acatando, quanto rejeitando esses pedidos, o que gerava grande insegurança jurídica, e porque não, injustiça.
Alguns adquirentes mais arrojados pleiteavam o pagamento dos lucros cessantes (aluguéis que poderiam receber pelo atraso na entrega das chaves) e mais o pagamento da multa moratória.
Visando pacificar o entendimento sobre o assunto, o STJ (Superior Tribunal de Justiça), decidiu de forma vinculante – ou seja, impositiva à todas as instâncias do Poder Judiciário em território nacional – a possibilidade de reversão da multa contratual em favor do comprador, restringindo, no entanto, sua aplicação conjunta com a indenização por lucros cessantes[1].
Portanto, fica assegurado ao consumidor lesado o direito
de optar entre buscar o ressarcimento integral dos prejuízos que sofreu –
incluindo lucros cessantes, se for o caso – desde que devidamente documentado ou
simplesmente requerer a aplicação da multa contratual, o que lhe for mais
vantajoso, pois, segundo entendimento do STJ, não é possível a cumulação dos
pedidos
De todo modo, este novo entendimento simplificou a obtenção de uma reparação para o consumidor.
Isso porque, dependendo da postura da
incorporadora, é possível evitar até mesmo a necessidade de uma ação judicial.
[1] Tese para os fins repetitivos no tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. (STJ – REsp nº 1635428 / SC)